随着年末业绩冲刺季的到来，中国房地产市场出现了一系列值得关注的积极信号。克而瑞地产研究数据显示，2025年前11个月，已有8家房地产企业的全口径销售额突破1000亿元大关。其中，保利发展以2408亿元的销售额领跑市场，中海地产以2113亿元紧随其后，成为目前仅有的两家销售额突破2000亿元的企业。这一数据不仅标志着头部房企的销售韧性，也折射出在市场深度调整期，行业正经历一场深刻的结构性变迁。
一、市场整体趋稳，核心城市显露“年末翘尾”
房企销售额的稳步增长，建立在市场供应增加与去化率修复的基础之上。进入11月，房企推盘节奏明显趋于积极。数据显示，30个重点城市当月预计新增商品住宅供应面积达到669万平方米，环比增长16%。分城市看，一线城市整体供应面积为149万平方米，环比增长23%，其中广州放量最为突出。在苏州、东莞、常州等热点二三线城市，供应面积甚至实现了环比超100%的增长。
在供应放量的同时，市场去化情况也出现好转。30个重点城市11月新开盘项目的平均去化率约为34%。其中，天津、苏州和宁波的平均去化率超过六成，表现亮眼。上海、广州、深圳等一线城市的去化率稳步修复，武汉、郑州等前期表现平淡的城市也有所好转。这种由核心城市和优质项目带动的“结构性修复”迹象，被业内人士描述为“年末翘尾”走势。
二、房企表现分化加剧，强者恒强格局凸显
前11个月销售数据显示，房地产企业的表现呈现显著的马太效应。除保利发展和中海地产外，其他跻身千亿阵营的房企还包括华润置地、招商蛇口、绿城中国等。值得注意的是，与去年同期相比，千亿房企的数量减少了1家。同时，销售额在500亿至1000亿元的第二阵营企业有6家，较去年同期减少2家；300亿至500亿元的第三阵营企业仅有7家，较去年同期大幅减少9家。这清晰地表明，行业资源正加速向少数稳健的头部企业集中。
从单月动态看，企业的冲刺势头明显。11月，共有38家房企实现了单月销售额的环比增长，其中15家企业的环比增幅超过30%。头部房企中，中海地产、华润置地、绿城中国等均实现了环比正增长。这一方面得益于年末房企普遍加大营销力度、启动渠道分销以加速去化；另一方面，个别“网红盘”的热销对整体市场产生了显著的拉动作用。例如，广州的保利玥玺湾项目开盘即创下超百亿元的销售业绩，成为市场焦点。
三、战略路径分野：从规模扩张到质量求生
在销售数据背后，是中国房地产企业发展战略的根本性转变。中指研究院的分析指出，当前的房企已分化为三条截然不同的发展路径，预示着行业格局的巨变。
第一条路径是仍能正常经营的房企，以保利、中海、华润等央国企及部分优质民企为代表。它们正积极实施“轻重并举”战略，在守住开发基本盘的同时，加快拓展物业服务、商业运营、代建等轻资产业务。例如，2025年上半年，华润置地的非开发业务利润贡献占比已达到六成。这标志着行业正从单一的“开发依赖”向“开发+运营”双轮驱动转型。
第二条路径是针对已完成或正在进行债务重组的出险房企。截至2025年10月，行业债务重组已进入规模化落地阶段，化债总规模约1.2万亿元。完成重组后，这些企业的发展重心普遍转向对资金需求较小的代建、物业管理等轻资产业务。例如，旭辉控股在8月宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产、低负债的新发展模式。
第三条路径则是一些困境房企面临的被动出清。截至目前，已有超过30家上市房企退市，另有10多家企业主动剥离了房地产开发业务。这一过程虽然残酷，但也是行业从规模扩张转向质量提升过程中，市场出清与战略重构的必然环节。
四、政策环境优化，为市场企稳筑基
市场的结构性修复，与持续优化的政策环境密不可分。2025年以来，各地出台的楼市政策已超过560条。特别是第三季度，北京、上海、深圳三大一线城市相继优化了限购政策，释放了重要的积极信号。例如，北京对五环外家庭购房不再限制套数，上海放宽了外环外的限购条件。这些核心城市的政策松动，具有强烈的风向标意义，有助于稳定市场预期。
中央层面也为行业新模式构建指明了方向。今年7月召开的中央城市工作会议，明确要求“加快构建房地产发展新模式”，并通过推进城市更新、加强“好房子”建设等方式，从供需两侧共同发力，为市场企稳提供更坚实的基础。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，销售业绩良好的房企普遍具备稳健经营、深耕核心城市与产品力突出的共同特征。在“好房子”理念的指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡。
五、展望：行业在深度调整中迈向新平衡
展望未来，房地产市场的分化与重构仍将持续。短期来看，年末房企的促销力度加大，核心城市优质新盘供应增加，市场情绪有望进一步修复。中指研究院研究主管陶淑茹预计，购房限制性政策、降低购房成本等方面的优化措施将继续推出。
长期而言，房地产行业正告别高杠杆、高周转的旧模式，进入以“高质量发展”为特征的新阶段。企业的竞争核心将从金融杠杆转向产品力、运营能力和城市深耕能力。那些具备资源优势与强运营能力的房企，将主导未来的市场格局。而“好城市+好房子”的结构性机会，将成为下一阶段市场的主要特征。
前11个月8家房企销售破千亿的数据，如同一枚多棱镜，既映照出部分优质房企在寒冬中的坚韧生命力，也折射出整个行业在阵痛中转型的复杂图景。市场的真正企稳回升仍需时日，但路径已然清晰：只有通过深度的供给侧改革、企业战略的彻底转型以及发展模式的根本性重构，中国房地产行业才能穿越周期，迈向更加健康、可持续的新发展阶段。
