12月1日，国家发展改革委办公厅正式印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》。
基础设施REITs发行范围已从12大行业扩大到15大行业，城市更新设施、商业办公设施、体育场馆和四星级及以上酒店等被明确纳入其中。
01 扩围落地
国家发改委本次发布的清单明确将基础设施REITs的发行范围扩大至15大行业。
自2020年启动试点以来，基础设施REITs的资产类型持续丰富。从最初的补短板行业和新型基础设施，逐步拓展到清洁能源、数据中心、保障性租赁住房等多个领域。
截至2025年11月30日，市场已累计发行了十大类共77只基础设施REITs产品，总募集资金规模约2200亿元。
此次政策扩围的核心亮点在于新增的四大资产类别。商业办公设施首次作为独立资产大类被纳入REITs范围，主要针对超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目。
城市更新设施整体被纳入REITs范围，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及城市更新综合设施项目，这将促进城市更新投融资良性循环。
体育场馆作为新增的消费基础设施项目，响应了释放体育消费潜力的政策号召。而四星级及以上酒店项目，则被定位为商旅文体健多业态融合的商业综合体项目。
02 政策信号
本次REITs扩围直接呼应了中共中央办公厅、国务院办公厅今年发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》和《提振消费专项行动方案》等文件要求。
中国国际工程咨询有限公司的徐成彬指出，体育场馆的纳入是对释放体育消费潜力、提振消费专项行动的精准响应。
而四星级及以上酒店的纳入，则旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效。
商业办公领域方面，此次清单支持超大特大城市通过公募REITs盘活超甲级、甲级商务楼宇资产。这能够为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境。
政策引导资本流向最具经济活力的区域，服务于国家城市群发展战略。根据第七次全国人口普查数据，我国已有7座超大城市和15座特大城市，这些城市的优质商务楼宇成为此次政策重点支持对象。
中国宏观经济研究院投资研究所的吴有红分析认为，城市更新项目普遍存在投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战。
此次清单将城市更新项目整体纳入，适应了我国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段转变。
03 市场响应
截至2025年11月底，国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市。
这些项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型。
已发售的基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元。
消费基础设施的内涵已从单纯的“商品购买场所”升维至“高品质生活与服务体验的提供空间”。酒店作为现代服务业和消费升级的代表，是商务与旅游消费的重要载体。
中国投资咨询有限责任公司的杨光认为，2025年版清单的行业界定更加细致，各领域均明确列出项目类型，为申报主体提供了更为明确的参照，降低了申报的不确定性。
04 未来布局
国家发展改革委政策研究室副主任、新闻发言人李超表示，将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效。
在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施REITs支持实体经济发展。
国家发展改革委固定资产投资司副司长关鹏表示，将抓紧推动新资产类型项目实现首单上市。
基础设施REITs扩围的同时，市场也在关注如何平衡发展与风险的关系。各省级发展改革部门、有关中央企业被要求坚持“优中选优”，严格把关项目质量，强化风险意识，高质量做好项目申报工作。
上海陆家嘴金融区的一栋超甲级写字楼里，资产管理团队正在仔细研读发改委最新发布的REITs清单。与此同时，北京一处老旧厂区改造项目的投资方也在连夜召开会议，重新评估项目的资本退出路径。
从办公楼到体育场馆，从高星级酒店到城市更新项目，市场已经准备好迎接这场资本流动的结构性变革。
中国公募REITs市场的资产“拼图”正在日臻完善，每一步扩围都紧密贴合国家经济发展的阶段性重点。
